房产税，现有房产按房产原值和一定的缴费比率测算。
土地使用税，按土地面积和一定的缴费比率测算。
4、销售费用的预测
销售费用主要核算内容为广告宣传费、制作费等。广告宣传费、制作费等费用根据历史年度费用和收入的比例结合企业实际情况确定其预测值。
5、管理费用的预测
管理费用主要核算内容为工资、福利费、保险费、折旧费、差旅费、业务招待费、办公费、无形资产摊销等费用。
工资、福利费、保险费、折旧费、差旅费、业务招待费等费用等按历史年度的大致水平的比例递增进行预测。
折旧摊销费按企业评估基准日现有固定资产及无形资产，按各类资产经济寿命年限综合计算确定。
6、营业外收支的预测
企业历史年度营业外收支为非经营性项目，主要为补贴收入、捐赠支出、固定资产处置损失等，对于补贴收入、捐赠支出、固定资产处置损失，未来年度具有不确定性，后期不进行预测。
7、折旧与摊销的预测
固定资产折旧包括房屋建筑物、运输设备、机器设备和电子设备四大类，在考虑经济寿命年限和尚可使用年限的情况下，对固定资产在预测期的折旧和更新以及预测期后(即永续期)的折旧和更新进行了预测；摊销项目主要是无形资产和长期待摊费用的摊销，按收益期限及使用权期限平均摊销，根据未来各年固定资产折旧和无形资产摊销总额，按历史年度管理费用和生产成本中折旧摊销比重分摊至管理费用和生产成本。
8、资本性支出的预测
资本性支出系为保障企业生产经营能力所需的资产正常更新支出及新增生产能力的支出。
（1）资产更新支出估算
为了维持企业的正常运转，其固定资产达到经济寿命年限后将做更新，固定资产的更新在企业的存续期以周期的形式不断重复。评估按现有固定资产的启用时间、经济寿命年限、尚可使用年限、重置价值及残值率等，来确定企业未来各年度的资本性支出数额，永续期把每次更新的投资折现成年金累加作为更新资本性支出，更新周期按固定资产的经济寿命期计算。
（2）新增投资支出
新增投资是公司拟投入建设的新增固定资产和其他非流动资产支出。
9、营运资金增加额的预测
评估基准日后期间及未来年度的营运资金，通过测算历史年度的流动资产和流动负债科目的周转次数，各科目选取一个平均周转次数，参考平均周转次数来预测未来的流动资产和流动负债，从而测算未来的营运资金。
营运资金增加额＝当期所需营运资金-期初营运资金。
（五）历年商誉减值结果
公司期末对与商誉相关的各资产组进行了减值测试，首先将该商誉及归属于少数股东权益的商誉包括在内，调整各资产组的账面价值，然后将调整后的各资产组账面价值与其可收回金额进行比较，以确定各资产组（包括商誉）是否发生了减值，相关资产组或者资产组合的可回收金额大于账面价值，不计提减值准备，小于账面价值的确认商誉的减值损失。
各年度计提的商誉减值如下：
单位：万元
四、在荆州东方时尚2020年业绩亏损的情况下，计提商誉减值远低于过去盈利年份的原因，商誉减值计提是否充分、及时
（一）2020年业绩亏损的原因
荆州东方时尚公司目前主要从事机动车驾驶员提供培训和考试服务，目前公司提供C1、C2、C5、B1、B2、A1、A2、A3的培训服务。2020年较2019年业绩变化情况如下：
单位：万元
2020年亏损主要是由于2020年收入较2019年同期下降42.75，由于2020年因新冠肺炎疫情的影响，湖北的疫情当时非常严重，遵循国家防疫政策和要求，公司自农历春节后开始停工，截止到5月8日公司才陆续复工，由于疫情原因，不能正常运营，经营上出现严重滑坡。经过和上级部门的多次积极沟通，5月下旬开始陆续少量约考，当时约考的指标仅为考场正常指标的30，直到8月份，考试指标才陆续恢复正常。湖北属于高风险疫区，防疫管控措施非常严格，导致外地大车学员不能选择在湖北报名学车；加之2020年荆州所有的大学城都是封校管理，这两块重点招生人数，大幅下降。
新型冠状病毒肺炎疫情于2020年1月在全国爆发，基于全国各地的低风险地区积极防控，中高风险地区继续维持高强度防控，新冠疫苗的大规模有序接种，本土疫情已得到有效控制，再次出现大规模流行的概率极低。
（二）荆州东方时尚经营性资产价值估值结果表
单位：万元
（三）商誉减值测试的影响
单位：万元
（四）商誉减值计提是否充分及时
公司在2020年预测报名人数时，综合考虑了2020年疫情的影响，结合2019年和2020年的月报名人数，预测2021年的报名人数。结合2020年1-5月数据，荆州东方时尚实现收入2,313.21万元，预收学员报名费用合同负债列报2,692.13万元,在学员完成培训时将转化为收入。1-5月收入确认较低，主要是由于一季度收入确认较低,受今年春节就地过年，外省学员都不能来考试，本季度培训进度受到影响。
综上，2020年亏损主要是由于疫情影响收入大幅度下滑，为了扭转疫情带来的亏损局面，当时公司做了很多应急对策，且本土疫情已得到有效控制，对未来现金流的预测影响较小。荆州东方时尚经营转好，收入稳固增长。公司的商誉减值计提充分及时。
三、会计师核查程序和核查意见
（一）核查程序
1、检查业绩对赌的完成情况，依据收购对赌条件，复核业绩对赌赔偿的计算过程；获取业绩赔偿协议，检查4000万的借款协议、抵消协议及相关的凭证；
2、获取并查阅荆州东方时尚诉讼相关的案件资料；向公司管理层和相关人员了解诉讼的原因和进展，复核公司是否按照《企业会计准则》的规定，对未决诉讼充分计提预计负债；
3、取得并查阅诉讼的相关资产质押协议，核实不计提预计负债的合理性及依据；
4、将管理层在历年计算预计未来现金流量现值时采用的估计与本年实际情况进行比较，评价管理层预测结果的历史准确性；
5、评价资产组和资产组组合可收回金额的确定方法是否符合企业会计准则相关规定；
6、分析管理层对商誉所属资产组的认定和进行商誉减值测试时采用的关键假设、参数、方法以及判断，检查相关假设、参数、方法以及判断的合理性；
7、获取管理层聘请的外部评估机构出具的商誉减值测试报告，并对外部评估机构的独立性、客观性及胜任能力进行评估；
8、复核外部评估机构对资产组的估值方法及出具的评估报告，验算商誉减值测试的测算过程及结果。
（二）核查结论
经核查，我们认为：
1、由于荆州东方时尚诉讼事件的影响，荆州东方时尚原股东已将其资产质押给公司，质押资产优先保全诉讼，剩余部分保全业绩赔偿。基于谨慎性原则，公司未确认其余业绩赔偿，待荆州东方时尚原股东提供其他可供执行财产或有明确依据的还款能力时，再进行确认。公司也将积极与原股东沟通，进一步关注诉讼事项的进展，对业绩赔偿逾期款项进行追偿。
2、鉴于公司已采用各种保全措施，荆州东方时尚原股东具备偿付能力以履行判决结果，预计执行诉讼判决结果不会导致经济利益的流出。基于以上原因，荆州东方时尚未计提预计负债。该诉讼不会对公司的利润产生负面影响。
3、公司已聘请专业机构对荆州东方时尚出具资产评估报告，对荆州东方时尚资产组(包含商誉)的可收回金额进行了评估。公司评价资产组和资产组组合可收回金额的确定方法符合企业会计准则相关规定，资产组的认定和进行商誉减值测试时采用的关键假设、参数、方法一致，相关参数变化具有合理性。
4、2020年亏损主要是由于疫情影响收入大幅度下滑，为了扭转疫情带来的亏损局面，当时公司做了很多应急对策，且本土疫情已得到有效控制，再次出现大规模流行的概率极低，对未来现金流的预测影响较小。公司的商誉减值计提充分及时。
问题4、年报显示，报告期内，公司子公司湖北东方时尚于2013年从武汉市江夏区人民政府郑店街道办事处租赁的1000亩土地被自然资源部公开通报属于未经批准擅自占用，由湖北省自然资源厅挂牌督办。请公司：（1）结合土地使用权、土地性质及使用年限情况，租赁协议约定情况，补充披露具体违规认定情况，对公司生产经营、财务状况的影响，后续的土地处置安排和解决措施；（2）结合公司其他土地的所有权或使用权的权属、性质等情况，补充披露相关资产是否存在瑕疵及其他安排；（3）补充披露是否存在其他对生产经营造成较大影响的行政处罚。
公司回复：
一、结合土地使用权、土地性质及使用年限情况，租赁协议约定情况，补充披露具体违规认定情况，对公司生产经营、财务状况的影响，后续的土地处置安排和解决措施
2013年4月23日，湖北东方时尚与武汉鑫源天实业有限公司(以下简称“武汉鑫源天”)签署《土地租赁合同》，约定武汉鑫源天征地出租给湖北东方时尚使用的国有土地位于武汉市江夏区郑店街东风村、黄金村、雷竹村，土地四至为东至107国道，西至前进水库，南至东风大道，北至金竹路，土地面积1,000亩左右，实际面积以最终测量双方确认面积为准。湖北东方时尚拟使用的租赁土地应由武汉鑫源天负责协调办理租赁土地的征地及规划调整和出让等手续，经土地规划等相关政府部门批准后，该土地的用途应变更为适用于驾校建设的商服用地或交通设施用地。武汉鑫源天在经过合法程序将集体土地变更为国有土地后出租给湖北东方时尚使用。根据前述租赁合同，租赁土地的租赁期限为20年，并优先顺延20年。如协议项下的土地湖北东方时尚无法正常使用，则顺延至土地经批准可合法使用之日起起算。
关于自然资源部通报的所占用土地，其中约362.9亩进行了土地平整及土地硬化；其余约406.3亩土地上部分区域进行场地平整及堆土，但并未硬化，也无任何建设。前述土地硬化的区域位于用地规划已调整/将调整为建设用地的土地范围内。根据江夏区自然资源和规划局要求，将由郑店街道办事处负责将建设用地范围内的道路硬化按规划整改到位，其余土地按原状进行恢复。对于前述情形，公司未收到任何行政处罚。
根据湖北省自然资源厅于2020年11月24日的公告，对于前述土地事宜，2019年8月5日，江夏区自然资源和规划局作出行政处理决定；8月6日，郑店街道办事处原违规征收的土地已退还给集体经济组织。根据向武汉市江夏区人民政府郑店街道办事处了解，在接到2020年9月30日的全国通报后，江夏区高度重视，进行现场整改督办。根据湖北省自然资源厅的公告，前述挂牌督办案件已全部办结。
根据向武汉市江夏区人民政府郑店街道办事处了解，湖北东方时尚拟租赁的土地中除确定调整为建设用地的519亩土地外，剩余约541亩土地为农用地，待履行相关程序。当地政府正在积极推进相关调规工作，在相关土地调整为建设用地后，其将根据法律法规的要求，按照合法程序以国有土地租赁或出让的方式向湖北东方时尚进行供地。
鉴于上述情况，公司和当地政府及相关方正积极协商解决，由于无法使用租赁土地，该事项可能会导致湖北东方时尚场地减少，对未来的开业及后续的生产经营产生一定的风险。公司将在湖北东方时尚运行在北京积累成熟的智能驾培体系，智能驾培体系将通过VR AI代替传统实车训练，实际训练场地需求将大幅减少，从而应对湖北东方时尚经营场地减少的风险。
二、结合公司其他土地的所有权或使用权的权属、性质等情况，补充披露相关资产是否存在瑕疵及其他安排
（一）北京市大兴区训练道路使用
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